Come valutare un immobile a Roma: il calcolo della superficie commerciale
Indice:
Per valutare un immobile a Roma si deve tener conto quando si va a misurare di determinati accorgimenti che spieghiamo nelle tabelle che seguono.
Vani principali ed accessori diretti(soggiorni, camere, cucine e servizi) |
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| Superfici utili e muri interni | Computati al lordo |
| Muri perimetrali esterni | Computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50) |
| Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare) | computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25) |
Pertinenze esclusive(balconi, terrazzi, giardini) |
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| Balconi, le terrazze e similari | La superficie si misura fino al contorno esterno |
| Giardini o le aree scoperte di uso esclusivo | la superficie si misura fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso). |
Pertinenze accessorie(cantine, soffitte, box e posti auto) |
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| Superfici utili e muri interni | Computati al lordo |
| Muri perimetrali esterni | Computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50) |
| Muri in comunione (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare) | computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25) |
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Come si calcola la superficie commerciale di un immobile a Roma
Per superficie commerciale si intendono i metri quadri di superficie vendibile (SCV), che si calcola su una somma ponderata in base a determinati criteri descritti in seguito..
Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale
Documento riepilogativo redatto da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate.
Superfici principali |
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| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Superficie utile netta calpestabile | 100% | |
| Muri perimetrali | 100% | calcolare fino allo spessore max di 50 cm |
| Muri perimetrali in comunione | 50% | calcolare fino allo spessore max di 25 cm |
| Mansarde | 75% | altezza media minima mt 2,40 |
| Sottotetti non abitabili (mansarda) | 35% | altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50 |
| Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | altezza media minima mt 2,40 |
| Soppalchi non abitabili | 15% | |
| Verande (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | |
| Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) | 60% | |
| Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) | 60% | altezza media minima mt 2,40 |
| Precisazioni
Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%. |
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Superfici esterne |
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| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Balconi e Lastrici solari | 25% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi e Logge | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi di attici (a tasca) | 40% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Portici e Patii | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Corti e Cortili | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
| Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” | 15% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5% |
| Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
| Precisazioni
per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza |
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Vani accessori e parcheggi |
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| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) | 20% | altezza minima di mt 1,50 |
| Locali accessori (collegati ai dei vani principali) | 35% | altezza minima 2,40 |
| Locali tecnici | 15% | altezza minima di mt 1,50 |
| Box (in autorimessa collettiva) | 45% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Box (non collegato ai vani principali) | 50% | |
| Box (collegato ai vani principali) | 60% | |
| Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) | 35% | |
| Posti auto scoperti | 20% | |
Stima immobiliare sintetica del valore di mercato
VALORE DI MERCATO =SUPERFICIE COMMERCIALE x QUOTAZIONE AL MQ x COEFFICIENTI DI MERITO
La stima immobiliare per calcolare il valore di un bene per essere compravenduto o locato, ha bisogno di essere redatta da un tecnico geometra, architetto o ingegnere che ha esperienze professionali e qualificate.
Al riguardo il “Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard” edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali.
Principali coefficienti di merito
| Stato locativo | Contratto | Coefficiente di merito |
| Abitazioni libere | 100% | |
| Abitazioni locate a canone libero | con durata quadriennale | -20% |
| Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi | -5% |
| Piano | Con Ascensore | Senza Ascensore |
| Seminterrato | -25% | -25% |
| Piano terra o rialzato | – 10% (-20% senza giardino) | – 10% (-20% senza giardino) |
| Piano 1° | -10% | -10% |
| Piano 2° | -3% | – 15% |
| Piano 3° | 0% | -20% |
| Piano superiori | + 5% | -30% |
| Ultimo piano | +10% | -30% |
| Attico | + 20% | – 20% |
| Stato di conservazione | Coefficiente di merito |
| Da ristrutturare | -10% |
| Buono stato | 0% |
| Ristrutturato | +5% |
| Finemente ristrutturato | +10% |
| Nuova costruzione | +10% |
| Luminosità | Note | Coefficiente di merito |
| Molto luminoso | Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno | +10% |
| Luminoso | Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno | +5% |
| Mediamente Luminoso | Soleggiatura diretta presente solo in parte della giorno | 0% |
| Poco luminoso | Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente | – 5% |
| Esposizione e vista | Coefficiente di merito |
| Esterna panoramica | +10% |
| Esterna | +5% |
| Mista | 0% |
| Interna | – 5% |
| Completamente interna | -10% |
| Edificio | Ottimo stato | Normale | scadente |
| 1 – 20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20 – 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
| Riscaldamento | Coefficiente di merito |
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con contabilizzatore | +2% |
| Assente | -5% |
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